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Consejos para la realización de pequeñas reformas

Son muchas las personas que deciden aventurarse en la planificación de la reforma de su vivienda . En muchas ocasiones de escasa entidad como reformas de baños, cocinas, carpintería exterior… Pero no debe engañarnos el pensar que al ser una obra pequeña cualquiera puede realizarla y que el resultado será el mismo. Todas las obras, por pequeñas que sean, es aconsejable que estén realizadas por profesionales que nos den garantía del trabajo que van a realizar y además nos aporten la seguridad que ante cualquier imprevisto van a saber reaccionar de manera correcta y no pondrán en riesgo los sistemas e instalaciones de nuestra vivienda.

Con el fin de despejar algunas dudas que puedan surgirte, vamos a darte algunas pautas que puedes utilizar para poder planificar tu reforma.

1. Analiza bien tus necesidades y orienta tu reforma.

En primer lugar, debes analizar bien tus necesidades a la hora de plantearte una reforma. Piensa cuales son los objetivos que quieres conseguir con esta y plásmalos en una lista. Se optimista y enumera todo lo que te gustaría obtener con tu reforma. Divídelos en dos bloques: objetivos elementales y objetivos deseables.Para ello puedes echar un vistazo a las publicaciones de revistas que pueden darte ideas.

2. Determina la inversión que vas a poder afrontar.

Este aspecto es fundamental y puede condicionar que el resultado de tu reforma te reconforte o tenga un angustioso final.

Debes ser realista con tus posibilidades y analizar cuál es el importe máximo que puedes invertir en la reforma. Todavía no sabes lo que te va a costar pero si debes saber cuánto dinero puedes gastar según tus posibilidades. Si este aspecto no te condiciona, eres un afortunado, pero seguro que para la inmensa mayoría es una cuestión fundamental y debes marcar una línea roja en este punto.

Una reforma debe ser una obra que va a resolver tus necesidades y a darte una comodidad en tu vida diaria, así que no lo conviertas en un permanente y duradero dolor de cabeza por haberte gastado más de lo que debías.

3. Contacto con los profesionales.

En este momento, con la idea de lo que quieres y el conocimiento de tu presupuesto máximo es cuando debes contactar con empresas o autónomos que puedan ejecutar tu obra.

Cualquier obra requiere antes de su ejecución la tramitación de las correspondientes licencias o incluso la solicitud de posibles subvenciones.

Si consideras que estás preparado para poder gestionarlas tu mismo puedes acudir directamente a constructores (empresas de albañilería, autónomos..) para que te presupuesten la reforma que has ideado.

Puedes trasladarles tu visión global de la obra que quieres realizar donde está reflejada tu lista completa de objetivos.

Escucha también sus ideas, son profesionales con experiencia que pueden asesorarte en determinadas cuestiones que después tu puedes valorar.

En base a ello, darán presupuesto a tu obra de reforma.

Mi recomendación es que pidas presupuesto a unas tres o cuatro empresas. No te vuelvas loc@ pidiendo tropecientos mil presupuestos que luego no vas a poder comparar de forma coherente. Elije tres o cuatro empresas o albañiles que conozcas, bien por experiencia propia o por recomendación de conocidos de los que puedas obtener referencias.

La crisis actual ha provocado el desplome del sector y puedes encontrarte empresas que presupuesten inicialmente tu obra a precios incluso por debajo del coste real. Desconfía de esto. Generalmente , es durante el transcurso de la obra, cuando estas empresas tratan de engordar el presupuesto con imprevistos o realizan el trabajo con profesionales poco cualificados y materiales de baja calidad que a la larga causarán problemas.

En estos momentos las empresas y autónomos de albañilería ajustan sus costes, pero siempre van a tener una serie de gastos fijos que asumir y si alguien te da un presupuesto exultantemente bajo en relación a los demás es que no cubre ni los costes, por lo tanto, sospecha.

Solicita que los presupuestos estén desglosados por partida y que se especifiquen los materiales que se colocan e incluso en algunos el PVP que tienen (por ejemplo en el caso de las cerámicas).

También puedes indicarles que te adjunten el plazo de ejecución de las obras, con el fin de que puedas hacer tus planes.

Con los presupuestos sobre la mesa valora las partidas ofertadas y las calidades y realízate un cuadro comparativo, así podrás ver si la diferencia de presupuestos entre unos y otros es general o se centra en alguna partida concreta, en cuyo caso puedes hablar con la empresa de la partida que se dispara para solicitarle que revise ese importe, ya que puede ser un fallo.

Con el resultado y entendiendo que todos te presupuestan la misma calidad, selecciona los presupuestos centrales y haz una media de ambos y descarta los que tengan una baja superior al 20% por entender que estos se encuentran por debajo del coste real y pueden suponer un riesgo en el proceso de ejecución y responsabilidad futura.

Con los presupuestos que tengas elegidos ya puedes aplicar otros criterios: conocimiento de la empresa, obras realizadas, plazo de ejecución……

Este mismo proceso, puedes realizarlo con el asesoramiento y gestión de un técnico profesional, que se encargue de todas las gestiones, ideas previas y asesoramiento, elaboración de partidas concretas a presupuestar, contacto con las empresas, estudio de presupuestos ofertados , solicitud de licencias y subvenciones….

En OLK gestión te ofrecemos nuestros servicios para que desde el primer momento tus pasos sean firmes y tus elecciones cuenten con los conocimientos necesarios que nuestros técnicos te proporcionarán. Además gestionaremos por ti cualquier tramitación que necesites para tu obra.

4. Valoración del alcance de la obra

Ya eres consciente de cuanto te va a costar la obra que quireres realizar en base a tus necesidades totales.

Ahora queda compararla con tu presupuesto máximo. Si no lo superas , Perfecto!!, cubrirás todas las necesidades, pero si lo superas habrá que retomar la lista inicial y valorar de los objetivos deseables, cuales puedes eliminar para ajustarte.

Mi consejo es que no os aventuréis nunca a realizar una obra que se escapa de vuestro presupuesto inicial. Si es así y no queréis renunciar a nada, la obra tendría que esperar hasta que vuestro presupuesto máximo pueda ser mayor.

5. Solicitud de licencias

Entendiendo que se trata de una obra menor, puedes ir con el presupuesto de la empresa constructora o albañil autónomo para pedir la licencia de obras en el Ayuntamiento correspondiente. Esta consta de dos conceptos: el impuesto de ICIO y la tasa de tramitación. El ICIO varía en cada municipio y oscila comúnmente entre el 3 % y el 5% del presupuesto de ejecución material de la obra, es decir, el presupuesto sin contar Beneficios industriales ni gastos generales de la empresa constructora ni el IVA. La tasa de tramitación también varía; ronda el 0,7% del presupuesto de ejecución material, aunque suele determinarse una cantidad mínima rondando los 50 €.

En ocasiones, es necesaria la utilización de un espacio en la vía pública para dejar material o un contenedor de escombros. Para ello es necesario previamente solicitar Licencia de ocupación de vía pública cuyo coste varía en función de la superficie ocupada y los días solicitados.

Tener en cuenta que si la actuación contempla la sustitución de las ventanas exteriores, en muchos ayuntamientos solicitan un acuerdo de la comunidad que autoriza el cambio de modelo y color elegido que deberá ser igual para el resto de vecinos que deseen cambiar su carpintería en un futuro. Si algún otro vecino ha sustituido su carpintería recientemente probablemente el acuerdo de comunidad esté hecho así que con una copia será suficiente.

Según el tipo de actuación puede estar sujeta a subvenciones por lo que sería conveniente que os informaseis previamente en la oficina de rehabilitación más cercana.

En OLK gestión nos encargamos de todos estos trámites y de preparar la documentación necesaria para solicitarlos, así como de informaros de las subvenciones a las cuales se puede optar.

6. Inicio de las obras

Una vez obtenidos los permisos, podrás iniciar las obras en la vivienda.

Según la normativa, toda obra debe realizarse bajo la supervisión de técnico competente y aunque en este tipo de obras no se suele pedir redacción de proyecto ni dirección de obras, muchos ayuntamientos lo hacen constar en la propia licencia de obras y dejan a la responsabilidad del promotor el incumplimiento de esta supervisión.

De ahí nuestra incidencia en que la elección de las empresas sean en base a criterios de profesionalidad, experiencia y buen hacer. Que tenga personal con suficientes conocimientos para poder supervisar las actuaciones que se realizan.

OLK gestión cuenta con técnicos diplomados en Arquitectura técnica y Grado de Ingeniería de Edificación que supervisarán su obra y determinarán las indicaciones necesarias para que se ejecute correctamente.

7. Pagos durante la obra

Normalmente, los pagos de la obra se realizan al finalizar el mes.

Es necesario comprobar que lo que se factura está correctamente ejecutado, de no ser así se aconseja retener un porcentaje en la factura que cubra la parte que se considera no correctamente ejecutada hasta que se subsane.

En algunos casos, las empresas piden un porcentaje por adelantado, que suele oscilar entre el 20 o el 25%. Normalmente suelen ser las partidas relativas a carpinterías que solicitan esta provisión de fondos para realizar el encargo del material.

8. Fin de la obra

Una vez terminada la obra, se debe comunicar al Ayuntamiento su finalización. En algunos ayuntamientos se solicita la presentación de las facturas de la obra para comprobar la relación con el presupuesto inicial presentado y en su caso actualizar ya sea al alza o a la baja el coste de ICIO cobrado al promotor.

Estas son algunas de las pautas que pueden ayudarte para llevar a cabo tu futura reforma y nuestro consejo principal: no te precipites, relativiza las adversidades y disfruta de cada momento. ¡Feliz reforma!

En OLK gestión ponemos a tu disposición todos nuestros servicios.

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